令和7年11月定例会 個人質問 [1.JR吹田駅前立体駐車場跡地における保育所設置について]

本市はこれまで待機児童解消に向け、多様な保育の受け皿整備を進めてこられました。
その点は一定評価するものであります。
 
一方で、今回、JR吹田駅前の市有地に、長期にわたり民設民営の保育所を設置する計画については、駅前一等地という極めて高い立地の価値を踏まえ、まちづくり全体の観点から慎重な検証が必要であると考えます。

当該地は商店街の中心部に位置し、希少性の高い市有地であります。
そのため、保育所の単独用途が最適解なのか、あるいは複合用途や別の用途の可能性も検討すべきではないかという声が、市民や地域の関係者から寄せられております。
 
また、当該市有地は公共財産であり、その価値を適切に評価した上で、公募段階における貸付条件の合理性・透明性を担保する必要があると考えます。
 
以上を踏まえ、質問いたします。

市有地の活用全体に関する本市の基本方針をお示しください。
また、駅前や商店街の中心部など「立地価値の高い市有地」については、公共財産として優先度や活用の基準を設けているのか、お聞かせください。

JR吹田駅前周辺の将来像について、都市計画・まちづくりの観点から、どのようなビジョンを描いているのか。
また当該用地や周辺の商店街をどのような役割として位置づけているのか伺います。

当該エリアの保育需要、待機児童数、年齢別定員の充足状況などの、将来の見込みを含む定量データを踏まえ、本立地に保育所が必要と判断した根拠を示してください。

当該地を候補とするにあたり、市有地を含む他の候補地との比較検討を実施したのか。
実施した場合は、地価・アクセス・周辺環境・防災等の比較軸と、当該地を選定した理由を示してください。

当該地は駅前商店街という“にぎわい創出”が求められる立地である一方、保育所は比較的クローズドな用途であります。
こうした用途への転換が、商店街や地域経済の活性化、さらには地域全体のまちづくりに対してどのような影響(プラス面・マイナス面)をもたらすと整理しているのか。
本市としての総合的な評価を伺います。

今回のご答弁を伺う中で、当該地を保育所として活用する判断に至ったプロセスが、十分に整理された形で示されていないように感じました。
保育需要そのものは理解しております。
しかし、答弁内容からは、保育所整備の方針がまずあり、その最適地を選んだというよりも、土地の空きが生じることを契機に保育所の活用が決まったようにも受け取れます。
当該地は商店街の中心であり、地域の将来像にも影響を与える立地です。だからこそ、
　① 他の候補地との比較
　② この場所を選ぶ合理的根拠
　③ まちづくりとの整合性
といった判断の流れが、もう一段丁寧に明確に示される必要があると考えております。

当該地は駅前中心地に位置し、立地優位性が極めて高いと考えます。
近隣地価、民間賃貸相場、将来的機会費用など、当該立地の価値をどのように評価しているのか、具体的に示してください。

30年という長期貸付に伴う財産価値の変動や機会損失をどのように考慮しているのか。
特に地価が上昇局面にある中で、固定的な貸付条件とすることの妥当性についてお示しください。

こうした立地価値や長期的なリスクを踏まえ、公募条件を設定するにあたり、どのように貸付条件を決定する方針なのか。
公平性・透明性を確保した上で、公共財産としての価値を適切に反映する仕組みについて、本市の見解を伺います。

この議論を通じて改めて感じたのは、駅前一等地という非常に価値の高い市有地を長期間貸し付けるにあたり、その評価方法について、より丁寧な検討が必要ではないかという点であります。
私は保育所の設置自体に異論はありません。
しかし、当該地は商店街の中心に位置し、立地特性が市内でも高いわけです。
こうした土地について、「固定資産税評価額」や「提示平均価額」の低い方を基準として算出する方式だけで本当に十分なのか、という点にはやはり慎重な検証が求められると考えています。
本市の普通財産貸付要領には、
「不動産鑑定価格がある場合は、その鑑定価格を基本とする」
と明記されています。
これは、土地ごとの立地条件や特性によっては、「固定資産評価額」だけでは、価値が適切に反映されない場合があることを想定した規定であります。
今回の土地のように、駅前の集客性や商業性、将来的な発展の可能性が極めて高い場所については、適正な価値をどのように把握するかが、公共財産を管理するうえで非常に重要となります。
その意味で、不動産鑑定という選択肢は有効ではないかと感じております。
あくまで、より客観性の高い手法を補完的に取り入れることで、市としての判断材料が増え、将来の機会損失を抑制することにもつながると考えます。
踏み込んで、お伺いします。
本市の貸付要領では、「不動産鑑定価格」を用いることができると明記されています。
本件のように立地価値が高く、将来にわたる影響が大きい市有地については、鑑定評価を活用することも検討してはどうかと考えますが、本市のご見解をお聞かせください。

本市の貸付料算定方式では、どれほど立地価値の高い土地であっても、「提示平均価額」や「固定資産評価額」といった“制度上低く出る基準”によって評価されるため、結果として駅前一等地であっても本来の価値が反映されない構造になっています。
 
事実、令和６年度の「大阪府提示平均価額」であてはめた場合、当該地は約9,000万円の評価となる一方、周辺相場を熟知する民間の不動産関係者の感覚では、最低でも2億円以上が妥当といった声や、将来的にはさらに上昇も十分ありうるとの声もあります。
しかも、減免措置も適用されますから、その差は更にその倍以上になるでしょう。

本市でこの制度が制定された当時には、一定の合理性があったのかもしれません。
しかし、本市の財政は今まさに厳しい局面にあり、決算でも実質的な赤字が示されています。
そうした状況の中で、駅前の希少な市有地を長期間貸し付けるにあたり、その価値を制度上、もっとも低く算出される基準のみによって、判断してよいのか――この点には、市民の財産を守る立場として、どうしても疑問を抱かざるを得ません。
だからこそ、本市の要領に明記されている
「不動産鑑定価格がある場合はそれを基本とする」
という規定は、まさに今のようなケースのために、存在しているのではないでしょうか。
財政が厳しい今だからこそ、そしてこの土地が特に高い価値を持つからこそ、鑑定評価を活用し、客観的で実勢に近い土地の価値を把握することは、市民の共有財産を適切に扱ううえで、最も合理的な判断であると考えます。
当該案件に関して、この視点を踏まえ、適切な評価手法の検討を進めることを強く求めておきます。

当該計画に関し、市民・商店街関係者・NPO法人JR吹田駅周辺まちづくり協議会から、どの程度意見聴取を行ったのか。
また、その意見をどのように整理し、計画にどのように活かそうとしているのか、本市の考えを伺います。

計画の詳細化・設計段階においても、周辺住民や商店街関係者の意見を継続的に聞く場を設けるべきと考えますが、ご所見を伺います。

現在、駐車場として運用されている当該市有地の収益構造と、まちづくり協議会における位置づけについて、本市としてどのように整理しているのか伺います。

駐車場廃止に伴い、協議会の活動財源や商店街への影響をどのように想定しているのか。
また、代替となる支援について検討している事がありましたら、お聞かせください。

周辺は交通量が多く、信号のない横断歩道が存在するなど、歩行者・自転車・大型車両が錯綜する地点であり、保育施設の設置には安全対策が不可欠です。
 
路上駐車対策や歩行空間の安全確保など、現時点での課題認識と検討状況を示してください。